Présentation du crédit hypothécaire
Le crédit hypothécaire en 10 questions
Où soucrire à un crédit hypothécaire?
Les risques du crédit hypothécaire
Le rachat de crédit hypothécaire

Crédit : Vivez à crédit en hypothéquant votre maison !

Marre de payer des loyers pour une maison qui ne vous appartiendra jamais ? Envie d’épargner et de gagner en pouvoir d’achat ? Le prêt hypothécaire vous permettra d’allier des mensualités honorables tout en conservant des taux d’intérêts proches de ceux accordés à l’immobilier.

Encore peu développé en France, le crédit hypothécaire est une solution de financement qui a fait ses preuves chez les Anglo-Saxons. L’accession à la propriété Outre-Manche est globalement beaucoup plus précoce et plus large qu’en France. Par ailleurs, les taux appliqués y sont variables et facilement re-négociables (70% des crédits). Dans l’hexagone, ils sont en grande majorité fixe : 80% des crédits immobiliers.

Un prêt hypothécaire est tout simplement un prêt bancaire qui est protégé et garanti par une hypothèque. Elle peut soit être prise sur le bien à acquérir soit sur tout autre bien immobilier que vous possédez déjà.

Elle s’accompagne souvent d’une opération de refinancement d’un éventuel crédit sur le bien existant. C’est en cela que ce type de prêt est intéressant puisqu’il vous permet de réduire vos mensualités, voire même de contracter des taux d’intérêts moins importants. Il existe deux types de prêts hypothécaires. Celui d’une acquisition classique et celui d’un prêt de trésorerie.

L’acquisition classique

Elle consiste à trouver des taux d’intérêts bas ainsi que des prêts de longue durée. Car en hypothéquant votre bien à l’établissement auprès duquel vous avez souscrit le crédit, la banque prend moins de risque en vous prêtant l’argent. D’où des taux d’intérêts bien souvent moins importants. Si vous êtes dans l’incapacité de payer vos mensualités de remboursements, la banque se servira elle-même en mettant en vente votre bien pour se rembourser. Mais cette situation est très rare. En effet, les conseillers hypothécaires vous proposeront dans la plupart des cas des solutions adaptées à vos capacités de paiement.

Le prêt ne dépassera en général pas 75% de la valeur marchande de votre bien. S’il dépasse ce plafond, il devra nécessairement être couvert par une assurance.

Le prêt de trésorerie

Autre possibilité, vous disposez déjà d’un bien immobilier. Dans ce cas, vous pouvez obtenir un autre crédit en hypothéquant votre bien. Ce crédit hypothécaire dit « rechargeable » est réservé aux propriétaires et leur permet de contracter d’autres crédits, n’ayant pas forcément de rapport avec l’immobilier : vacances, voitures, crédits à la consommation…

Ce type de crédit est surtout utilisé par les retraités qui disposent souvent d’un patrimoine immobilier sans toutefois percevoir des revenus mensuels assez importants pour prétendre à un crédit à la consommation. Ainsi, avec cette hypothèque rechargeable, le remboursement du prêt dégage de nouveaux fonds pour souscrire à de nouveaux crédits.

Dans tous les cas, le crédit hypothécaire doit être constaté chez un notaire par un acte notarié. Les frais s’élèveront environ à 2% du montant du prêt avec une taxe de publicité foncière représentant 0,615% du montant du prêt. Cette solution reste toutefois bien plus chère que la caution. C’est pour cela qu’elle est très déconseillée pour les petites sommes. D’ailleurs le seuil minimum d’emprunt est bien souvent supérieur à 100 000 euros.

Le prêt viager hypothécaire

Cette variante, particulière, est un prêt souscrit auprès d'une banque qui peut être versé sous forme de capital ou de rente. Il est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation (résidence principale, secondaire ou bien locatif). L'emprunteur n'est tenu à aucun remboursement de son vivant (capital et intérêts), sauf en cas de vente ou de don du bien.

Il est surtout utilisé par les personnes âgées. Il permet d’obtenir des liquidités de son patrimoine sans s’en séparer, contrairement à la vente en viager. Ce prêt peut être utile pour compléter les revenus de sa retraite et faire face à des dépenses imprévues (dépendance, réparation du logement, etc). Au décès, les héritiers peuvent alors choisir de racheter le prêt s'ils souhaitent conserver le bien immobilier. Mais quoi qu'il arrive, la dette réclamée par la banque ne pourra excéder la valeur de revente du bien telle qu'estimée au jour du décès (plafonnement de la dette), ce qui protège les héritiers. Pour l’instant, seul le Crédit Foncier de France propose un prêt viager hypothécaire. Il est accessible à partir de 65 ans et est versé sous forme de capital.

Les démarches

Avant de franchir le cap, vous devez bien vous renseigner sur les conditions de votre investissement. En tout premier lieu, commencez par choisir l’endroit où vous voudriez habiter. Puis suivez régulièrement les prix. Non pas de la région ni du département mais de la commune et même des quartiers s’il s’agit d’une grande ville. Vous veillerez aussi à suivre la fluctuation des taux d’intérêts. En prenant la chaleur du marché, vous gagnerez pour optimiser votre investissement.

Ensuite, demandez-vous quel prix vous mettriez pour acheter voter maison. Pour cela, il vous faut calculer la somme que vous pourriez consacrer à vos versements hypothécaires, à vos autres obligations ainsi que le montant que vous pouvez verser comme mise de fonds, c’est à dire l’investissement de départ. Ainsi, la plupart des établissements prêteurs recommandent de ne pas consacrer plus de 32% de son revenu mensuel brut aux paiements relatifs à l’habitation et 40% de son revenu mensuel brut au remboursement de toutes ses dettes (prêt hypothécaire, factures, prêts personnels, pension alimentaire et autres frais…). Vous trouverez des calculateurs gratuits sur les sites des prêteurs qui vous aideront à trouver ces taux.

Enfin, pensez aux frais de clôture. Il vous faut prévoir entre 1,5 et 4% du prix total de la maison pour couvrir les frais comme les frais d’arpentage, les frais d’inspection, une éventuelle assurance, les frais juridiques… L’assurance prêt-hypothécaire est la plupart du temps obligatoire si la mise de fonds est inférieure à 25% du prix d’achat de la maison. Mais attention, vous n’êtes pas obligés de souscrire à l’assurance emprunteur de votre banque. Pensez à la délégation d’assurance de prêt qui sera généralement moins coûteuse qu’une assurance classique…